 | | 开发商"典当"土地殃及业主权益 | | 发布时间: 2009-2-11 17:09:00 | 两年来，湖州安吉县递铺镇鼎盛街商住楼200多户业主一直有个心病——他们于2005年底至2006年期间购买的房子早已交付，但就是不能**房产证。
他们无意中被卷入了楼盘开发商安吉县城南房地产开发有限公司(以下简称城南房产)和杭州一家典当行的借款纠纷。
由于城南房产公司至今还拖欠浙江广业典当有限责任公司(以下简称广业典当)本利1000多万元。鼎盛街商住楼的开发用地至今未能解除抵押。楼盘业主们**房产证的愿望也变得遥遥无期。
为此，业主代表多次催促城南房产及公司总经理丁爱华应立即解除土地抵押，并数次向安吉县政府反映。但至今，解除土地抵押的问题依旧无法解决。
为周转资金 开发商抵押土地使用权
业主代表戴泽荣说，为了能尽快办出房产证，他们已多次找到城南房产总经理丁爱华，请他尽快还债解除土地抵押。丁爱华总是回答“在协调”，但至今也没有结果。
记者在采访中了解到，2005年10月，城南房产遭遇资金链危机，在无法获得银行贷款的情况下，向广业典当“求援”。
当年10月25日，城南房产与广业典当达成典当合同，城南房产将鼎盛街商住楼的开发用地——坐落于安吉县城递铺镇胜利西路以北、浦源大道以南的国有出让土地使用权，抵押给广业典当，典当期限为半年。此后几天，广业典当付给城南公司600万元典当款。
之后，城南房产完成了鼎盛街商住楼的开发与销售。期间，城南房产又向广业典当续当半年。
但直到该楼盘交付，城南房产仍没能还清典当行的本金和利息，因此无法**解除土地抵押手续。据广业典当计算，城南房产拖欠他们的本金加利息已达1000多万元。
在多次找城南房产未果的情况下，广业典当向杭州市江干区法院提起诉讼。面对法院传票，城南房产总经理丁爱华始终不肯露面。
去年6月29日，杭州江干法院缺席审判，判定城南房产应向典当公司支付全部本金及利息。同时，法院依法查封冻结了城南房产在鼎盛街商住楼地块上的所有商品房。
通过合法销售获得商品房的200多户业主成为“池鱼”。由于土地无法解除抵押，就无法**房屋产权证。
“开发商以土地抵押典当融资时，100多套商品房的购房合同已在县房管局备案。开发商是拿我们的产业在典当融资啊，这没道理。”业主李伟青、钟城很无奈。
由于开发商继续逃避债务，杭州江干区法院的判决无法奏效。近日，记者去安吉采访，也没能找到城南房产负责人。
法院判决书明确，出现已交付楼盘两年后仍无法**房产证的原因，就是开发商赖账导致土地抵押无法解除。而开发商在楼盘售罄、资金回笼的情况下，为何仍不归还典当款？至今仍是个谜。
另据工商部门的登记资料显示，城南房产在鼎盛街商住楼销售完后，有向外地转移资产的迹象。
200多户业主在联名提交给杭州江干法院的意见书中，要求解除财产查封和冻结。业主们认为，开发商以土地抵押借款的行为侵害的是购房户合法权益，在法律上存在重大瑕疵。安吉县国土局批准土地抵押的时间为2005年11月15日，当时100余套商品房购房合同已在县房管局备案，开发商的土地抵押行为实际是拿业主的产业在作抵押。
对此，安吉县国土资源局地籍科姓王的负责人向记者解释，法律上并没有规定已预售的楼盘土地不能作抵押，这是一个模糊地带。
帮其“过河”却“拆桥” 典当行老板陷入困境
近日，央行再次强调，对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，而且企业自有资本金比例也调高到35%。于是，一些典当行开始针对那些手头缺少资金的地产企业，推出土地典当的新业务。这项新业务可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行去借“过桥”资金。然而，广业典当却遇上了房产商一“过河”就“拆桥”的“意外”。
广业典当有关人员告诉记者，由于城南房产典当的土地后来都已经造成了商品房，并且都卖给了业主，对典当行来说，这样的土地已经没有任何价值。
也因为城南房产的老赖风波，广业典当受到了很大冲击：“我们在银行的贷款额度被降低了600万元，现在只剩下1400万元的银行贷款额度了。同时，我们还要为这笔借出的本金向银行承担高额的利息。我们与200多户业主一样，同样是受害者。”
广业典当公司负责人称，城南房产这样的老赖他们几乎很少碰到：“虽然现在我们赢了官司，但是我们还是拿不到钱。我们通过其他途径了解到，城南房产的资金早已经转移，丁爱华还和老婆办了假离婚，但是两人还是住在一起。”
对于这种老赖，杭州市江干法院也有点无可奈何。尽管存在拖欠的事实，但是法院发过去的好多张传票，丁爱华一直没有回音。法官介绍，因为管辖权的问题，他们不能亲自跑到安吉去抓人，最终判决结果要安吉当地法院配合执行。
业主戴泽荣、李伟青、钟城称，县政府的确很重视他们的问题，已把解决200多户业主房产证的问题列入政府今年要办的10件大事之中。
该县国土局地籍科负责人说，其实县里一直在寻找解决方案，“总不能让业主住得不明不白”。
安吉县房地产业界人士指出，这一开发商赖账行为，折射出了房地产业正遭遇的信用危机。目前房地产面临的情况主要是资金紧张问题，所以房地产行业面对最大的挑战将是诚信问题。开发商很可能因为资金困难先是拖欠工程款，再是拖欠政府土地出让金，然后拖欠银行贷款(融资渠道)。毕竟，信用对房地产行来说，事关生死存亡。
据了解，现在对于房产商来说，典当行不仅仅是起到“过桥费”的作用。目前一些手中已经有新项目要开工的房产商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此对房产商来讲，短期资金压力也很大。典当行简直是地产企业的“救命草”。
典当融资虽然成本相对较高，但是其**迅速、期限灵活的特点，对一些急需资金的房产商还是很有吸引力的。只是因为抵押一块土地动辄就要上千万元，一般典当行根本无法承担。
城南房产早年劣迹斑斑
记者从省工商管理局获悉，其实早在2006年，城南房产就受到过有关部门查处。
据悉，2004年6月17日，安吉县国土资源局拟对辖区内递铺镇芝里二期土地使用权进行公开拍卖。城南房产为了拍得该地块的土地使用权，分别与安吉名都置业有限公司、周跃彬等7名自然人(分别已另案处理)约定，由该公司付给参与竞拍的其他各方好处费，其他人则退出竞拍。
在7月13日的拍卖会上，参与竞拍的其他三方均按先前私下达成的口头约定象征性举牌，竞价不超过1600万元。在城南公司应价1620万元后，其余竞拍人均放弃了竞价，城南公司如愿拍得该块土地的开发权。
事后，城南公司分别支付给其他各方共计320万元好处费。安吉县工商局认定，当事人为获得交易机会向竞争对手支付好处费，使其退出竞拍的行为，构成了串通拍卖和商业贿赂违法行为，分别对其作出罚款行政处罚决定。
这一案件被列入为浙江省工商局十大典型商业贿赂案例。 |
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